Quien se sale del negocio de bienes raíces, es porque no sabe lo que está haciendo.

-Warren Buffet

Hijo, algún día todo esto será tuyo… es la frase inicial de un comercial televisivo para una icónica camioneta, en la que un padre le indica a su hijo que algún día su propiedad pasará a él y, de manera irónica, el hijo le cuestiona por la camioneta. Precisamente, ese es el propósito al adquirir un inmueble: formar un patrimonio que trascienda al tiempo y generaciones subsecuentes a manera de inversión.

En realidad, invertir en bienes raíces es una buena alternativa para generar e incrementar el valor del patrimonio, que de manera complementaria demanda tiempo y recursos económicos en su mantenimiento. La mayoría de las veces se concentra en terrenos y viviendas, por lo cual, al hablar de inversiones, se omite uno de los principios fundamentales en el proceso de hacer crecer nuestro patrimonio: la diversificación.

Al realizar cualquier inversión, de manera inmediata nos situamos en nuestro momento de vida: estudiante, profesionista, ama de casa o retiro y, en este sentido, las posibilidades de considerar una inversión en bienes raíces se ve limitada, ya que buscamos aquello que satisface de manera pronta nuestras necesidades; es decir, un techo, dejando de lado la posibilidad de invertir en otras propiedades.

¿Cómo invertir en propiedades sin cargar ladrillos en la billetera? La respuesta es simple: Fibras.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces Fibras son un vehículo de inversión enfocado en la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles para rentar en México y del resultado de su flujo de operación se obtienen ganancias a través de dividendos cada trimestre, AMEFIBRA.

Existen diversos rubros en cuanto a propiedades o bienes raíces, desde oficinas, naves industriales, centros comerciales y hoteles.

Al cierre del 2022, se contabilizaban 16 fideicomisos y se estima que la oferta de inversiones en bienes raíces incremente al concluir este año, solo por mencionar algunos:

Fibra Uno FUNO, consta de un portafolio de bienes industriales, comerciales y oficinas.

Terra Fina TERRA, con bienes industriales.

Fibra Shop FSHOP, con bienes comerciales.

Los instrumentos de inversión son bursátiles y, como tal, el objetivo es impulsar con ellos el desarrollo inmobiliario de nuestro país, al ser fuentes de financiamiento para desarrolladores y un flujo de recursos para el público inversionista. Además, diversifica en cualquier ciclo de vida las opciones de invertir a mediano y largo plazo.

Por ejemplo: Un estudiante inquieto en su vida financiera podría hacerlo por menos de 40 pesos desde un fondo de inversión de Actinver, denominado Actinmo, que ofrece la posibilidad de invertir en una Fibra, así como en una canasta de Fibras de diferentes rubros.

Dentro de la definición, las Fibras también son un instrumento híbrido, cuyos rendimientos son fácilmente predecibles en cuanto a su periodicidad, por ser un instrumento con características de bajo riesgo, esa cualidad que nos brinda la figura del fideicomiso.

Así mismo, con rendimientos variables, asociados con instrumentos con alta volatilidad en su desempeño, que provienen de la evolución de la plusvalía de las propiedades incluidas en cada uno de sus portafolios.

Al invertir en Fibras debemos plantearnos preguntas

¿Cuál es el dividendo que ofrece o se estima obtener con nuestra Fibra seleccionada?

¿Cuál ha sido el desempeño o evolución de su precio en el tiempo?

¿Cuál será nuestra estrategia de inversión; vía dividendos o vía valuación del precio?

Como abordamos unos párrafos antes, estos instrumentos ofrecen un flujo de dividendos trimestrales, de ser posible hay que encontrar un punto medio.

Se estima que alrededor de 80% del rendimiento generado con estos instrumentos proviene del flujo de dividendos producido cada 3 meses.

El tratamiento fiscal de las Fibras se fundamenta en los artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta. Indica que una Fibra se obliga a repartir anualmente el 95% del resultado fiscal, considerando que los recursos con los que se realizan las distribuciones en efectivo o pago de dividendos provienen, principalmente, del flujo de operación y suelen superar el monto de la utilidad fiscal.

Por ello, serán consideradas como reembolso de capital y no se gravan; es decir, no se tendrá que pagar impuesto por esos reembolsos o dividendos. Del mismo modo, se goza de la valuación o compromiso fiscal de no gravar el valor de sus títulos hasta el momento de su venta.

De lo anterior, podemos concluir que el resultado u objetivo de rendimiento de dichos instrumentos proviene de dos fuentes: el flujo por las rentas de las propiedades y la revaluación o plusvalía de ellas.

La intención no es denostar la inversión en físico o en metros cuadrados, pero sí se invita a invertir en bienes raíces sin afectar nuestro bolsillo, debido a que es muy sabido que, en casos de emergencia u oportunidades, difícilmente podríamos acudir al cumplimiento de nuestros compromisos con un ladrillo, un saco de tierra o con una ventana.